Det er mange ting å ta stilling til og holde styr på for styret når borettslaget eller sameiet skal bygge rekkegarasje.
oppbevaring for bil, sykler og kanskje hagemøbler og annet utstyr, blir hver garasjeenhet en del av boligen - og ikke minst en del av hverdagen til beboerne.
et eldre eksisterende garasjeanlegg, vil du oppdage at kravene til størrelse på garasjen har endret seg i takt med stadig større biler. Det kan gi ekstra utfordringer med hensyn til utnyttelse av tilgjengelig tomteareal. Når stadig flere velger elbil, bør styret tenke på nødvendig infrastruktur til ladestasjoner.
har vi samlet egne erfaringer og spørsmål fra våre kunder som vi tror vil være nyttig for et borettslag eller sameie som skal bygge rekkegarasjer.
, men presentert i riktig format og med et enkelt språk, er det vårt mål at denne guiden på kort tid vil gjøre styret godt rustet til å bli trygg på å ta fatt på oppgaven.
i borettslaget eller sameiet, fysisk befaring, forprosjektering, vurdering av tilbud, valg av leverandør, detaljplanleggingen, finansiering, søknadsprosess og ferdigstilling av rekkegarasjene.
Vår viktigste erfaring er at det er prosessen og rekkefølgen på planleggingen som kanskje er aller viktigst for å få prosjektet på skinner – og en rekkegarasje alle beboerne vil trives med.
kan ha kommet som en henvendelse fra beboere. Det kan også være at de gamle garasjene «sier fra» selv, etter hvert som alder og et altfor hyppig vedlikeholdsbehov har meldt seg de siste årene.
, er det første skrittet for styret å få tillatelse fra borettslaget eller sameiet til å sette i gang.
at beboerne i generalforsamling vedtar å gi styret mandat til å utarbeide et tilbudseller anbudsdokument.
, kan styret invitere to-tre ulike leverandører til en fysisk befaring. Som leverandør kommer vi et godt stykke ved å studere kart og offentlige dokumenter, men en rekke kritiske detaljer må avklares på stedet der dere ønsker å bygge garasjeanlegget.
og kommer med et tilbud. Da kan dere velge det alternativet dere oppfatter som det beste og ta dette til generalforsamlingen. Hvis det er en stund til neste ordinære årsmøte, bør dere vurdere å kalle inn til en ekstraordinær generalforsamling for å sikre en god fremdrift.
og fatter vedtak om å investere, setter leverandør i gang prosjektering og søknadsprosess for byggetillatelse. Styret kan i prinsippet overlate det meste av prosessen til leverandøren og blir hele veien holdt oppdatert om fremdriftsdetaljer frem til rekkegarasjene står ferdig.
I de neste avsnittene skal vi se nærmere på noen av de viktigste detaljene i prosessen frem til ferdigstilte rekkegarasjer. Fysisk befaring av den aktuelle tomten er blant disse. Som nevnt er det mye informasjon å hente i ulike karttjenester og offentlige dokumenter. Her henter vi ut data om blant annet tomteareal og -grenser, reguleringsbestemmelser, og om det kan finnes vesentlig informasjon om traseer for vann og avløp.
I tillegg vil leverandøren ha behov for å se de faktiske forholdene på stedet. Bygninger kan være plassert noe annerledes enn angitt i kartet. Hvis det betyr at garasjen vil havne nærmere et nabobygg enn først antatt, vil det kunne påvirke brannkravene.
Tomten kan ha praktiske utfordringer som ikke kommer frem i et kart. Hvis terrenget skråner, vil det være behov for å tilpasse bygningene etter disse forholdene. Det gir samtidig en fagperson muligheten til å ta i bruk sine kreative evner. En tomt som i utgangspunktet har sine utfordringer kan samtidig gi inspirasjon til å utnytte tomtearealet på en ny og bedre måte.
Stikkord er dybdeforskyvning av bygningskropper og trapping i terrenget. Dette er detaljer dere diskuterer på befaringen.
Årsaken til at vi ønsker å utnytte tomten best mulig er behovet for areal til hver garasjeenhet, eller rom, som vi kaller det, og arealbehovet på området rundt.
Et eldre garasjeanlegg som skal rives, har mindre plass til hver bil, typisk 2,6 x 5,6 meter. I et nytt anlegg må vi tilpasse hvert rom til det faktum at bilene er blitt større de siste tiårene.
Målene bør økes til innvendig minimum 3,0 x 5,4 meter, som er anbefalingen fra Sintef Byggforsk. Og noen ser for seg ekstra bodplass på baksiden av hver garasjeenhet.
Det skal reserveres et større areal til hver enhet innenfor det samme tomtearealet, og det krever god og kreativ planlegging. Samtidig kan det være utfordringer som avstand til nabogrense og nabohus, forhold som påvirker plassering med hensyn til avstandskrav og brannkrav.
Utenfor garasjeportene skal det være plass til å manøvrere bilen. Noen velger å tilpasse byggestilen til den øvrige bygningsmassen i borettslaget eller sameiet, slik at området får et helhetlig uttrykk. Andre vurderer funksjonaliteten som viktigere.
Av mer teknisk karakter, igjen, vil dere på befaringen få et innblikk i behovet for grunnarbeider. Hvis vann og avløp er lagt her, vil det påvirke omfanget og kostnadene for prosjektet. Ha gjerne en oppfatning om behovet for isolering, ekstra bodplass og ladestasjoner for elbil.
Vi som foretar slike befaringer har lært verdien av å se opp, ned og rundt oss. Å se opp innebærer at vi sjekker om det er hindringer for leveranser som enklest kan heises på plass. Ned betyr at vi sjekker både kart, dokumenter og den fysiske tomten for grøfter, kummer og vannrør som vi må ta hensyn til under byggingen. Og rundt oss handler om å se på byggestilen til boligdelen og lignende estetiske detaljer. Det omfatter også fremkommelighet og ikke minst hvordan vi kan utnytte tilgjengelig tomt for at hvert garasjerom skal kunne bli større.
Befaringen gir leverandøren grunnlaget for å tegne en løsning og komme med et tilbud. Og ikke minst vil denne gjennomgangen gi dere i styret et inntrykk av hva leverandøren står for. Velg det beste tilbudet basert på den totale løsningen med hensyn til både kvaliteter og pris – og legg dette frem for borettslaget eller boligsameiet i generalforsamling.
Men ikke før du har gått gjennom neste avsnitt.
4. Kriterier for valg av leverandør
Før styret bestemmer seg for hvilken leverandør som har det beste forslaget og tilbudet, bør dere også se på andre vesentlige detaljer om de aktuelle virksomhetene. Det handler om å skape trygghet for leveransen og at borettslaget eller sameiet bidrar til en økonomi som fungerer i tråd med spillereglene i samfunnet.
Leverandøren må være en solid aktør i sin bransje for å kunne takle en eventuell reklamasjon. Borettslaget eller sameiet har større trygghet for investeringen ved å velge en virksomhet som har vært i markedet en stund og har økonomi og system til å håndtere slike tilfeller.
Sentralgodkjenning på prosjektering og utførelse er et kvalitets- og trygghetsstempel på et selskap.
Det innebærer at:
• ansatte har tariffavtale
• ansatte har grønt kort
• selskapet betaler moms og skatt
• selskapet har HMS-rutiner og internkontrollsystemer (IKS)
• selskapet kan vise til tidligere referanseprosjekter
Med sentralgodkjenning er dette bevist på plass. Direktoratet for byggkvalitet har en oversikt over sentralgodkjente foretak. En slik godkjenning er gyldig i tre år, der det må søkes om fornying.
Ytterligere en forsikring finner du hos leverandører som er med i Startbank, noe eksempelvis enkelte borettslag, norske kommuner og entreprenører kan kreve av sine leverandører. Startbank fornyes for ett år om gangen.
5. Planlegging og byggesøknad
Det enkleste for borettslaget eller boligsameiet er å overlate til leverandøren å håndtere alle ledd i prosjektet.
Styret eller den dere peker ut som intern kontakt/prosjektleder er selvsagt med hele veien i den grad dere ser behovet for dette.
Nå går vi i gang med den detaljerte planleggingen av byggeprosjektet. Utformingen skal være i tråd med det sameiet ønsker seg, i god harmoni med de budsjettmessige forutsetningene.
Vi har allerede vært inne på elementer som tilpasning til tomt og byggestil. Tomten skal utnyttes best mulig, med tanke på tilgjengelig areal, avstand til tomtegrense og eventuelle tomtetilpasninger. Hvert garasjerom skal ha plass til en moderne bil, som er større enn før, samt kunne ha mulighet for ekstra lagringsplass.
Utvendig ser vi på utforming av tak og valg av kledning. Det er for mange ønskelig med samme kledning som på boligenhetene.
Som oftest vil det være oppgraderingsbehov for det elektriske med tanke på portmotorer, lys, stikkontakter og ønske om klargjøring for el-billadere.
Grunnarbeider og el-arbeider utføres av andre aktører enn garasjeleverandøren. Men noen leverandører tar med seg partnere på disse områdene inn i prosjektet og som en del av tilbudet. Det sikrer oversikt og kontinuitet – og gjør at styret slipper å tenke på koordinering av de ulike delarbeidene i prosjektet.
Godkjent byggesøknad må på plass. Når du velger en leverandør som håndterer alle deler av prosjektet, er det naturlig at denne også tar seg av søknadsprosessen. Det betyr at den du velger bør ha sentralgodkjenning for søk. Behandlingstiden for byggesøknad avhenger av kommunal saksbehandlingstid og omfang av byggesøknaden.
Når den er godkjent, kan vi komme i gang med selve arbeidet.
6. Oppsummert
Nå har vi sett på de sentrale delene i et prosjekt for oppføring av rekkegarasjer i et borettslag eller sameie.
Oppsummert handler det om å finne en leverandør som kan opptre som en partner, der styret frigjøres fra alle de faglige og tekniske oppgavene som krever spesiell kompetanse. Dere jobber sammen med leverandøren om de estetiske, praktiske og økonomiske forholdene.
Vi har utarbeidet en byggfaglig ordliste som det kan være praktisk å kikke på for å få en bedre forståelse av prosjektet og dialogen med leverandøren.
Lykke til med forberedelsene – og husk å finne en leverandør som ser hele bildet og kan være en samarbeidspartner fra start til slutt.
